아래 2가지 경우 대지가격의 차이발생 원인을 알고 싶습니다. 1. 빌딩이 구분물건이 아닌 통건물의 대지가격 2. 빌딩이 구분건물인 경우 각 구분물건의 대지권 가격의 합계액위 1과 2의 가격차이가 많이 나는데, 그 원인이 무엇일까요.1의 통건물은 소유자가 1명이고, 2의 구분건물의 대지는 각 구분건물 여러소유자의 대지권 합계를 의미하겠지요.그런데 같은 면적에 건물을 신축하여 매매하더라도 대지 가격의 차이는 통건물의 대지가격이 구분건물 대지권의 가격 합계액 보다높게 나오는데, 그 원인을 알고 싶습니다.구분건물의 경우 여러명의 대지권들의 소유로 대지 전체가 매매되기 어려워서낮은 가격으로 평가하는지?의견이 분분하여 건문가님들에게 문의 드립니다. 감사합니다. 

감정평가서를 놓고

각 평가방법을 살펴보시기 바랍니다.

구분건물의 토지가격이 꼭 낮게 평가되는 것도 아닙니다.

(강남아파트는 거래가액이 높아 건축비+토지비 보다 높게 감정평가하는 경우가 대부분입니다.)

오래된 오피스텔을 보면 다수 소유자들이 재건축 비용을 감당하지 못하여 슬럼화되고,

또는 분양수익형호텔을 보면 관리유지 비용과다, 매매 환금성 어려움 등으로

아파트에 비하여 매매가격이 저렴하게 됩니다. 이 경우는 구분건물평가를 높게 할 수가 없어 해당 토지가격도 평가를 높게 할 수가 없게 될 것입니다.

신축건물이더라도

경기불황으로 상가 공실이 많아 수익성이 없어 상가분양이 안되면 할인분양을 할 수 밖에 없고 이는 거래사례로 다른 건물의 평가에 영향을 주기도 합니다.

감정평가는

복성식(다시 신축하는 비용을 감안하여 평가)

수익환원법(부동산의 임대수익율을 감안하여 평가)

거래사례(인근 유사 부동산의 거래액을 비교하여 평가)

그외 공시지가, 위치적 가치, 잔존가치 등을 감안하여 평가합니다.

해당부동산의 평가방법을 살펴보면

어떤게 유리하여 더 평가하고, 불리하여 감액하는 지 설명이 되어 있을 것입니다.